Что такое ЖСК и ДДУ? ЖСК – это жилищно-строительный кооператив , то есть объединение физических или юридических лиц, образованное для совместного возведения многоквартирных домов.

Понятие жилищно-строительного кооператива определено в Жилищном кодексе (ст. 110). Гражданский кодекс определяет ЖСК как некоммерческую организацию, цель существования которой не связана с получением прибыли.

В некоторых случаях законодательство допускает наличие коммерческой деятельности у некоммерческих организаций , однако это должно быть связано с целью их создания (ст.50 ГК РФ).

Данная норма закона не касается ЖСК. Кроме того, к ЖСК не могут применяться нормы ФЗ «О некоммерческих организациях» .

Таким образом, юридическое положение ЖСК выглядит странным образом – они не являются некоммерческими организациями, но в то же время им запрещено заниматься коммерческой деятельностью. Это что-то вроде товарищества, которое собирает деньги, оплачивает строительство, а потом принимает готовый объект.

В отличие от ЖСК, ДДУ – это не организация, а форма инвестирования . Аббревиатура расшифровывается просто – договор долевого участия.

Просто люди вкладывают свои деньги в строящееся жилое здание в соответствии со стоимостью их квартиры.

Договор заключается между дольщиком и компанией-застройщиком , то есть между юридическим и физическим лицом.

Справка. Правоотношения между этими лицами регулируются в соответствии с нормами закона N214-ФЗ , который обычно называют «Об участии в долевом строительстве…»

И ещё одна тонкость – при создании ЖСК и ДДУ возникают такие категории как застройщик и дольщик.

В чём состоит принципиальное отличие?

Чем отличается одна форма участия в жилищном строительстве от другой? Отличия безусловно есть. Не заря каждому из них посвящены отдельные нормативные акты.

Ранее было сказано о том, что – это официальная организация, форма взаимодействия будущих жильцов со строителями. ДДУ – это взаимодействие физических лиц (будущих жильцов) непосредственно с застройщиками.

Эта разница сказывается и на договорных отношениях. Договоры по ЖКС и ДДС имеют следующие отличия:

1. Договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС аналогично договору купли-продажи недвижимости. Договор, созданный в жилищно-строительном кооперативе, регистрировать в УФРС не нужно.
2. В долевом договоре стоимость жилья оговаривается сразу в конкретных величинах, после введения дома в строй эта стоимость не меняется. При взаимодействии с ЖСК застройщики вправе менять стоимость квартир в зависимости от растущих расходов.
3. ФЗ №214 однозначно оговаривает сроки завершения строительства. Застройщик несёт материальную ответственность за нарушение оговоренных сроков. Строительство, построенное на взаимоотношениях с ЖСК, не регламентируется никакими сроками, поэтому застройщик по срокам своей деятельности не несёт никакой ответственности.
4. Если застройщик решит отказаться от строительства и договора, то дольщикам он обязан вернуть все вложенные деньки. А вот членам кооператива таких гарантий никто не даёт. Застройщик может вернуть часть вложенных денег, а может и вообще ничего не возвращать. Схема договора не предусматривает подобных действий.
5. имеют право не вносить сразу всю сумму.

   У дольщиков таких прав нет. Они обязаны завершить оплату своей квартиры к дате завершения строительства.

6. Рассрочка по договору долевого строительства никак не влияет на цену квартиры. Если строительство ведётся по договору с кооперативом, то в случае оплаты частями, выплаченная сумма увеличивается.
7. Застройщик, работающий по договору долевого строительства, должен отправить в УФНС весь комплекс разрешительной документации до начала процедуры продажи. В случае работы с ЖСК это делать не обязательно.

Можно ознакомиться с принципиальными отличиями ЖСК и ДДУ, просмотрев видео:

Теперь вы знаете об отличии ЖСК от ДДУ.

Заключение какого договора предпочтительней?

Подобные виды приобретения квартиры всегда связаны с рисками. Полной защиты от проблем нет ни в одном виде договора . Например, покупатели-дольщики застрахованы от двойных продаж, а покупатели от кооператива могут въехать в квартиру, которая уже кем-то занята (рекомендации о том, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, приведены в ).

Наконец, никто не застрахован от стихийных бедствий, потрясений на рынке строительных материалов, финансовых проблем, и, наконец, банкротства застройщика.

Выбирать наиболее выгодный для себя вариант договора нужно по ситуации. Однако самое главное в этом выборе – это достоверная информация о компании-застройщике .

Постарайтесь выбрать компанию, которая давно находится на рынке жилья, прекрасно себя зарекомендовала, а главное – строила по договорам с дольщиками и кооперативными объединениями. Компания, не допустившая конфликтов со своими инвесторами, достойна того, чтобы вы заключили с ней договор.

Если у вас мало денег для старта, то можно вступить в кооператив , надеясь, что на протяжении строительства дома ваши финансовые дела станут лучше. Если у вас хватает денег на первоначальный паевой взнос за дешёвое жильё, то лучше заключать договор ДДУ.

Что говорят об этом пользователи Интернета?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Дольщик должен выплатить оговоренную цену и принять дом.

Кооператив жилья - добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры - справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

1. Государственная регистрация.
2. Стоимость постройки.
3. Сроки строительства.
4. Рассрочка на возведение.
5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие - регистрация в Росреестре (), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Особенности ДДУ

Имеется два вида долевого документа:

1. Старое правило - разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
2. Новый договор - после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков . Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

1. Ознакомиться с проектом строительства.
2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

1. Срок сдачи дома.
2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Застройщик обязан выдать дольщику бумаги по первому требованию, регистрирующие имущественное право на жилье.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Строительство по имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
5. Рассрочка на приобретение - не более 5 лет.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК - дешевый метод приобретения жилья , но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления - не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения - от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК - собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

1. Быстрота оформление - договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
3. Длительная рассрочка по платежам.
4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками :

1. ЖСК - отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
2. Увеличение цены объекта.
3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей : долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка - репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании . В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Заключение

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

Задумываясь об улучшении своих жилищных условий, многие обращают свое внимание не на вторичное жилье, а на новостройки. Но препятствием для многих становится цена жилья в новых домах, которая может в несколько раз превышать стоимость квартиры в старом доме. Приобретение недвижимости путем заключения договора или вступление в жилищно-строительный кооператив позволяет людям существенно снизить свои затраты. А о плюсах и минусах этих вариантов и о том что же лучше выбрать расскажем далее.

Понятия договора долевого участия в строительстве и жилищно-строительного кооператива

Многие при выборе способа приобретения жилья задаются вопросами:
“Что выбрать - ЖСК или ДДУ ?”
“В каком случае они получат финансовую выгоду?”
“Будут ли защищены от действий или бездействий недобросовестных застройщиков?”

В соответствии с ФЗ «Об многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве представляет собой соглашение между застройщиком и участником долевого строительства в рамках которого, застройщик обязуется в установленный срок ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участнику строительства заранее определенный объект недвижимости (квартиру), участник строительства в свою очередь обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора.

Жилищно-строительный кооператив - это добровольное объединение граждан, которые объединились с целью сложения своих капиталов для строительства жилого дома. Такое объединение, в соответствии со ст. 50 ГК РФ, является некоммерческими организациями, то есть юридическими лицами.

Таким образом, в первом случае отношения складываются между отдельно взятым дольщиком и застройщиком, а во втором - между объединившимися общей целью людьми и застройщиком.

Различия жилищно-строительного кооператива и договора долевого участия в строительстве

При решении вопроса, какой из договоров заключить необходимо обратить внимания на их существенные различия.

1. Момент заключения. Договор долевого участия в строительстве , в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве » считается заключенным с момента его государственной регистрации, в отличие от него договор с жилищно-строительным кооперативом вступает в силу с момента его подписания. Государственная регистрация дает больше гарантий покупателю недвижимости, так как она исключает возможность повторной продажи жилого помещения. После государственной регистрации строго определен объект недвижимости, который будет передан заключившему договор дольщику.
2. Стоимость приобретаемого объекта недвижимости . Стоимость жилья, приобретаемого в рамках договора жилищно-строительного кооператива обычно бывает ниже чем при долевом строительстве, но она может меняться во время строительства в связи с дополнительными затратами застройщика, которые не были (или не могли быть) учтены в момент заключения договора . имеет фиксированную сумму, так как стоимость исчисляется исходя из площади приобретаемой квартиры и стоимость одного квадратного метра не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке ни при каких условиях. Это говорит о большей стабильности договора и о возможности участников строительства рассчитать свои финансовые расходы.
3. Определение сроков строительства и ответственности за их нарушение. Договор долевого участия в строительстве четко определяет срок сдачи объекта, за нарушение этих сроков застройщик несет ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве » в виде неустойки за каждый день промедления, а так же «О защите прав потребителей», которые выражаются в виде штрафов в рамках данного закона, так как участники строительства признаются потребителями. Договор с жилищно-строительным кооперативом может не содержать пункта, определяющего точный срок окончания строительства. Даже если такой пункт присутствует, то законодательство и судебная практика не предусматривают взыскание таких штрафных санкций как при долевом строительстве. Таким образом, при долевом строительстве застройщик будет более внимательно относиться к своим обязанностям.
4. Внесение оплаты по данным договорам. Договор долевого участия в строительстве предполагает внесение участником денежных средств весь период строительства дома. При заключении договора график платежей составляется таким образом, что бы окончание выплат совпадало с окончанием строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Превышение этого срока, то есть нарушение графика платежей является нарушением со стороны дольщика, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением к нему. В отличие от долевого строительства, жилищно-строительный кооператив может предоставить более длительный срок оплаты, но на сумму будут начисляться проценты в размере, предусмотренном договором. Кроме того, каждый пайщик выплачивает еще регулярные взносы за членство в кооперативе, которые не входят в стоимость приобретаемого жилья. Таким образом, уменьшив ежемесячный платеж путем увеличения срока оплаты, покупатель квартиры может, в конечном счете, потратить большую сумму денег.
5. Особенности расторжения договора . В случае, несоблюдением застройщиком условий договора, например затягивание сроков сдачи объекта, участник долевого строительства имеет право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата не только уплаченной суммы, но и всех штрафных санкций, в соответствии с законодательством. Жилищно-строительный кооператив не дает пайщику такой возможности, при выходе из кооператива пайщик может требовать только возврата ему паевых выплат, но членские взносы, которые выплачивает каждый член кооператива, не подлежат возврату. Из этого следует, что расторжение договора долевого участия в строительстве позволяет получить дополнительные денежные компенсации, а выход из кооператива в любом случае влечет за собой финансовые потери.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Просто изучив различия данных правоотношений для многих наверно будет не до конца ясно за какие аспекты выбирают тот или иной договор. Далее обратим внимание на положительные стороны соглашений.

Положительные стороны договора долевого участия в строительстве

• Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только после получения застройщиком всей необходимой разрешительной документации . Таким образом, потенциальный участник строительства перед подписанием договора имеет возможность ознакомиться с проектной документацией, экспертизами, правоустанавливающими документами на земельный участок. Это позволяет человеку быть уверенным, что строительство согласовано контролирующими органами, а сам дом по проекту отвечает всем заданным государственным стандартам.
• Кроме этого, решаясь на приобретение жилья человек, как правило, располагает определенной суммой денег и хочет сразу знать в какую сумму обойдется ему приобретение. Как было сказано выше, стоимость недвижимости в данном случае будет определяться из расчета ее площади . Договор долевого участия в строительстве не позволяет застройщику внести какие-либо изменения в стоимость метра площади. Это является несомненным плюсом договора, так как участник строительства видит свой график платежей, рассчитанный до конца строительства.
• Договор долевого участия в строительстве, в соответствии с законодательством, может быть расторгнут по инициативе дольщика, при нарушении застройщиком его условий . Эта одна из самых положительных его особенностей. При неисполнении своих обязанностей, строительная организация должна будет выплатить все полученные денежные средства, компенсировать понесенные убытки и выплатить штрафные санкции. Законодатель старался максимально защитить интересы дольщиков в этом вопросе.

Положительные стороны заключения договора с жилищно-строительным кооперативом

• Основным положительным моментом такого соглашения является его финансовая сторона. Ежемесячный платеж в данном случае значительно меньше , чем при заключении договора долевого участия в строительстве, так как пайщик может производить выплаты и после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, положительной стороной договора можно назвать меньшую стоимость квартиры.
• Кроме этого членам кооператива проще проконтролировать его деятельность , чем дольщикам при долевом участии в строительстве. Как член жилищно-строительного кооператива, пайщик имеет право требовать от него отчета о проделанной работе и израсходованных денежных средствах.

Выводы:

1. Каждый выбирает тот способ приобретения недвижимости, который ему больше подходит, но сравнение показывает, что договор долевого участия в строительстве больше защищает права дольщиков и поэтому является более надежным способом приобретения жилья.
2. Выбирать жилищно-строительный кооператив для этого следует только с целью экономии денежных средств, но часто такая экономия может быть необоснованным риском для пайщиков.
3. При выборе любого способа приобретения недвижимости не стоит забывать и про репутацию застройщика, которая нарабатывается годами.

Некоторые застройщики, которые работают по схеме ЖСК, предлагают пайщикам перевести стройку из ЖСК в ДДУ. Рассмотрим правовые аспекты такого перевода.

Для привлечения средств граждан на строительство по ДДУ необходимо иметь статус застройщика. Этот статус состоит из двух элементов – права на землю и разрешения на строительство . С 2011 года аналогичные требования предъявляются и к жилищно-строительным кооперативам– в соответствии с положениями Жилищного кодекса ЖСК должен иметь статус застройщика, земельный участок и разрешение на строительство. Раньше, до введения этих изменений, была легальна и другая схема – когда у ЖСК не было права на землю, и он выступал лишь инвестором, своего рода «кошельком», в который привлекались деньги пайщиков. Привлеченные средства в дальнейшем передавались непосредственному застройщику по инвестиционному договору. Используется эта схема и по сей день, но с учетом изменений 2011 года она находится вне правового поля.

При переводе строительства с ЖСК в ДДУ нам видятся два основных варианта развития событий.

Если застройщиком остаётся кооператив

Итак, первый вариант, наиболее простой, заключается в том, что в отношениях ЖСК и пайщика не появится никаких новых действующих лиц. Застройщиком будет выступать ЖСК, член ЖСК выйдет из кооператива, а внесенный им взнос будет зачтен в счет ДДУ. В этом случае формально ЖСК может выступать и как застройщик по ДДУ, и как кооператив по договору паевого взноса, так как земля остается в собственности ЖСК, и кооператив имеет разрешение на строительство. В целом формально такая схема не будет противоречить закону. Однако ЖСК вполне может потребовать с пайщика дополнительной платы за заключение ДДУ – выплаченные паевые взносы зачитываются в цену договора, но это не значит, что они будут покрывать эту цену полностью. Совмещение в одном доме строительства по ЖСК и ДДУ не противоречит закону; главное, чтобы у ЖСК был статус застройщика.

Если застройщиком становится другая компания

Как правило, при переходе с ЖСК на ДДУ застройщиком всё-таки оказывается другая организация. Именно та, у которой есть и разрешение на строительство, и права на земельный участок. Именно та, которая создала кооператив для того, чтобы избежать ответственность, предусмотренную 214-ФЗ. Около 95% переходов с ЖСК на ДДУ на строительном рынке происходят именно так.

Что с деньгами? Схема расчётов при переводе с ЖСК на ДДУ

Некоторые ЖСК при переводе в ДДУ выдают гражданину вексель на сумму пая. Далее этот вексель принимается застройщиком при расчетах по ДДУ. Однако вызывает сомнения законность оплаты ДДУ векселем. ФЗ №214 устанавливает, что застройщик вправе привлекать деньги граждан, однако каким конкретным образом они должны быть привлечены, закон не устанавливает. Тем не менее, некоторые положения ФЗ-214 могут привести к выводу, что он подразумевает оплату деньгами, а не ценными бумагами. Закон говорит нам о том, что цена ДДУ – это размер денежных средств, который подлежит уплате дольщиком, и что уплата цены производится путем внесения либо единовременного, либо периодических платежей. При этом ГК РФ устанавливает, что платежи осуществляются путем наличных или безналичных расчетов. Вексель, в свою очередь, не является формой расчетов (ни наличных, ни безналичных). Вексель – это ценная бумага, удостоверяющая наличие займа. Получается, что оплатить часть цены ДДУ векселем нельзя, расчеты векселями в этой сфере недопустимы в принципе. Однако на практике – это один из самых популярных способов расчетов .

В случае, если в качестве нового застройщика по ДДУ будет выступать все тот же ЖСК, возможен зачет требований. У пайщика есть требование к ЖСК о возврате внесенных паевых взносов, а у ЖСК к нему - требование об уплате цены по ДДУ. Соответственно, так как оба этих требования являются однородными (денежными) и взаимонаправленными, допустим их зачет полностью или в части. Если же в качестве застройщика привлекается новая организация, то для произведения зачета нужно, чтобы у этой организации возник долг перед пайщиком. Для этого, например, может быть использован механизм перевода долга, предусмотренный ГК. Для перевода долга необходимо уведомить кредитора (пайщика) и получить его согласие, поэтому скорее всего пайщику перед заключением ДДУ будет предложено подписать доп. соглашение о переводе долга. Во всяком случае, такая схема зачета уплаченных паевых взносов является наиболее очевидной из законных.

Получите бесплатную консультацию по телефону

Кому это выгодно?

Наконец, скажем пару слов о выгодах при переводе стройки на схему ДДУ. Выгоды для пайщика очевидны – отношения долевого участия детально урегулированы ФЗ-214, закон предоставляет дольщикам значительный объем гарантий их прав .

Но какой смысл застройщику предлагать перевод с ЖСК на ДДУ? Ведь для него ДДУ – это в основном дополнительные обременения и риск ответственности перед дольщиками, в то время как в ЖСК пайщик практически ничего не может предъявить кооперативу, так как кооператив сам устанавливает правила игры в своем уставе, а закон не регулирует его деятельность практически никак. 13 июля 2015 года был принят закон, вносящий изменения в правовое положение ЖСК. В частности, один ЖСК теперь не может строить больше одного дома, а также не может строить дом, который выше 3 этажей. Однако, большинство ЖСК уже осуществляют строительство одного или даже нескольких зданий, в которых больше 3 этажей. Для этих случаев в законе предусмотрено, что ЖСК, который строит несколько домов или дом выше 3 этажей, не может принимать новых пайщиков до тех пор, пока все объекты не будут сданы в эксплуатацию. Насколько это невыгодно компаниям, работающим по схеме ЖСК - очевидно, ведь привлечение денег пайщиков в дальнейшем будет незаконным. Поэтому, вероятно, многие из них решили действовать «на опережение» и стали предлагать пайщикам заключить ДДУ .

В целом, перевод стройки с ЖСК на ДДУ вполне возможен с юридической точки зрения, а статус дольщика гораздо выгоднее, чем статус пайщика. Однако при таком переводе необходимо обратить внимание на то, по какой схеме он осуществляется и соответствует ли она закону, чтобы избежать проблем в дальнейшем. И конечно же, проводить анализ договора , предлагаемый застройщиком к подписанию.

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевым строительством называют разновидность инвестирования , когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе . Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру . Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ . Отличие данных документов в том, что договор обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

Застройщики и дольщики: определение

Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия . Застройщиками ЖСК называют физических лиц или организаций, которые отвечают полностью за процесс ремонта, строительства или реконструкции любых объектов недвижимости. Не важно, сдаются эти объекты в аренду, или используются для личного проживания.

Застройщики могут быть как строительными компаниями, так и инвесторами . В качестве строительной компании они и называются заказчиками-застройщиками. Они реализуют работы по строительству.

Дольщики — ещё одно понятие, относящееся к строительству . Если использовать юридические понятия, то дольщиками называют не людей, которые хотят приобрести квартиру. А людей, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а затем получить доход. Люди, которые хотят приобрести квартиру, называются потребителями .

Иными словами, дольщики — это лица, которые вкладывают свои средства в строительство определённых объектов. И должны получить право распоряжаться ими, как только объект будет сдан в эксплуатацию.

Главные отличия ЖСК от ДДУ

Чем ЖСК отличается от ДДУ? Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а так же в таких понятиях, как :

1. Прекращение договора.
2. Рассрочка на возведение.
3. Сроки строительных работ.
4. Стоимость постройки.
5. Государственная регистрация.

Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ . Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.

Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке . Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.

Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект . Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт просто отсутствует.

До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ . У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.

Если договор ДДУ прекращается, покупателю должны вернуть всю сумму полностью. В ЖСК средства тоже возвращают, но не более 85 процентов .

Наконец, по договорам долевого строительства застройщики сами обязаны доставить все необходимые бумаги в Управление Федеральной регистрационной службы. И сделать это надо до того, как объект будет реализован. При этом важно сохранить открытый доступ к сертификатам, договорам. ЖСК таких требований выполнять не должен .

Ниже мы поговорим об особенностях ДДУ и ЖСК в деталях.

Особенности договора долевого участия

Сейчас договоры долевого строительства делятся на два типа :

1. Старые, полученные до первого апреля 2004 года.
2. Новые, полученные после этой даты.

Новые документы нужны для того, чтобы привлечь больше дольщиков. Заключение этого договора обходится дешевле, чем старого. Но зато и сама программа становится надёжнее.

Перед тем, как подписывать , надо внимательно изучить своих будущих партнёров . Это касается даже предыдущих построенных объектов, других результатов деятельности. Возведение здания незаконно, если даже эта простая информация отсутствует. Должны присутствовать и специализированные акты.

Есть ещё несколько правил, важных для потенциального дольщика :

1. Обязательно изучаем проектную документацию.
2. То же самое касается и документов, связанных с правом собственности на землю, где ведётся строительство.
3. Необходимо проследить всю цепочку, если здание продаётся другой компанией от имени застройщика.
4. Средства на счёт ДДУ вносятся не через кассу, а при личном посещении одного из отделений банка.

Участники договора ДДУ получают следующие преимущества :

1. Гарантировано наличие у застройщика всей необходимой документации.
2. Застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменить стоимость.
3. Точно прописанные требования по выплате неустойки, расторжению договора.
4. Гарантия на дом от застройщиков.

Но могут возникнуть и некоторые проблемы :

1. Регистрация может растянуться на три месяца и больше. Соответственно, до окончания этой процедуры невозможно получить документы на квартиру.
2. Покупатель выплачивает штрафы строительной компании, если он расторгает договор в одностороннем порядке.
3. Рассрочка на приобретение есть, но она даётся максимум на 5 лет.
4. Все деньги надо выплатить к моменту, когда строительство будет завершено.

Как правильно заключить договор долевого участия и какие нарушения чаще всего встречаются:

Характеристики ЖСК

ЖСК отличается более доступными ценами, чем ДДУ. Но и рисков при заключении такого договора больше . Паевый фонд - это объединение средств всех, кто заключил договор на строительство объекта. Средства надо вносить каждый месяц.

Преимущества приобретения жилья по данной схеме будут такими :

1. Быстрое оформление. Договор не требует государственной регистрации.
2. Открытый доступ к документам по строительству, контроль каждого этапа.
3. Длительная рассрочка платежа.
4. Уменьшенные коммунальные платежи за счёт того, что пайщики получают определённую прибыль от фонда.

Есть и определённые риски :

1. При несоблюдении сроков строительства отсутствуют штрафы для самого ЖСК.
2. Цена объекта может увеличиться, пока действует договор.
3. Ограничения на перепродажу пая.

В следующем видеоролике мы расскажем, Как купить квартиру в ЖСК без риска:

Теперь, узнав о ДДУ и ЖСК, отличиях, давайте поговорим о том, что же лучше выбрать.

Что выбрать?

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора . По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ . Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов . Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления: